Nowa ustawa deweloperska, która zwiększy ochronę osób kupujących nowe domy i mieszkania m.in. poprzez powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), wejdzie w życie 1 lipca 2022 r., część zmian ma krótszy okres vagatio legis i będzie obowiązywać od lipca 2021 roku.
Głównym celem ustawodawcy jest przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. W związku z tym, podmioty prowadzące działalność gospodarczą, której przedmiotem jest realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego będą miały obowiązek wnoszenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Fundusz ten będzie wyodrębnionym rachunkiem w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, który będzie miał funkcję gwarancyjną. Dewelopera będzie obciążał obowiązek składki na ten fundusz od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Wysokość składki na Fundusz będzie wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Procent składki zależny również od typu rachunku powierniczego. Wysokość stawek, według których deweloper odprowadzi składkę, będzie ustalał w rozporządzeniu minister właściwy ds. budownictwa (obecnie Minister Rozwoju, Pracy i Technologii).
Ponadto nowelizacja strukturyzuje Umowy rezerwacyjne, które do tej pory były prawnie niedookreślone. Umowa rezerwacyjna powinna mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Ponadto określono elementy, jakie powinny zostać w umowie określone tj. powierzchnia użytkowa lokalu, liczba pomieszczeń i kondygnacji, cena lokalu, wysokość opłaty rezerwacyjnej, czas rezerwacji. Od woli stron umowy rezerwacyjnej będzie również zależeć decyzja o pobraniu opłaty rezerwacyjnej. Wysokość takiej opłaty nie będzie jednak mogła przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Ustanowiona została również zasada, że opłata ta podlega zwrotowi w sytuacji, gdy kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego, gdy deweloper nie wykona zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży; lub też, gdy deweloper dokona zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego o tym fakcie. Zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości w przypadku niewykonania przez dewelopera umowy rezerwacyjnej to kolejna istotna zmiana wprowadzona tą nowelizacją.
Nowym rozwiązaniem jest wprowadzenie, w przypadku umów sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego dokonywanej przez dewelopera albo przedsiębiorcę niebędącego deweloperem wymogu, aby przedmiotem tych umów były nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób ujawnionych w księdze wieczystej.
Ponadto rozszerzeniu ulega katalog przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej i innych umów zobowiązaniowych zawieranych z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności.
Wprowadzano dodatkowe niezbędne elementy umowy deweloperskiej, jak również nowe informacje, które ma zawierać prospekt informacyjny. Ponadto dostosowaniu do zmienionego zakresu przedmiotowego podlegają definicje oraz szereg przepisów szczegółowych. W celu przygotowania do realizacji obowiązków wyznaczonych nowelizacją zachęcamy do kontaktu z Kancelarią.
radca prawny
